La reforma de una vivienda es una decisión muy importante en la vida de muchas personas. Si vas a llevar a cabo una reforma y quieres evitar problemas con los vecinos, debemos tener en cuenta una serie de pasos, que en la mayoría de los casos se desconocen, para que la reforma sea todo un éxito y la relación con la comunidad sea lo más pacífica posible. Desde Alora Fincas, Administrador de Fincas en Zaragoza te vamos a ayudar.

A continuación, vamos a detallarte qué medidas legales hay que tener en cuenta, sin olvidar que debemos tener siempre presentes unas normas de ética y convivencia. Y, si aún te quedan dudas, recuerda que siempre puedes consultar con nuestro equipo de asesoramiento jurídico para que tengas totalmente claro todo el proceso que debes seguir.

Pasos que debes seguir para reformar una casa

• Lo primero que deberás hacer es consultar el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”

 De acuerdo con dicho artículo, no se necesita el permiso de la comunidad de vecinos para llevar a cabo una reforma dentro de tu casa, siempre y cuando las obras no alteren la estructura o seguridad del edificio.

No obstante, para evitar conflictos con los vecinos, te recomendamos que consultes los Estatutos de la Comunidad de Propietarios para conocer las condiciones del edificio. Lo que sí que es recomendable es que pongas en conocimiento de quién represente tu comunidad (presidente o administrador de la finca) qué obras vas a realizar.

• Deberás solicitar a tu Ayuntamiento todos los permisos.

La mayoría de las obras están sujetas a alguna licencia o impuesto, o a la entrega de una documentación específica, siempre dependiendo de los trabajos (Lo más frecuente es presentar un proyecto con su presupuesto al departamento de urbanismo del ayuntamiento y pagar la tasa correspondiente.

Cuando el proyecto está aprobado, se recibe una licencia por escrito, la cual es recomendable fotocopiar y dejar en el portal a la vista de los demás y también en la puerta de tu vivienda o local donde se esté realizando la obra para que, así, quede constancia de que todos los papeles están en regla). La realización de una obra sin licencia es una infracción susceptible de sanción. ¡Mejor no arriesgar!

Tipos de reformas. ¿Cuándo es necesario solicitar el permiso de obra?

• Reformas sencillas: Llevan un trámite con el Ayuntamiento del distrito al que pertenezcas, no necesitan la supervisión de un arquitecto o ingeniero.

Es decir, son obras de carácter simple, pero que necesitamos que el Ayuntamiento nos otorgue el permiso de obra para poder sacar los escombros y depositarlos en la vía pública.

• Reformas que precisan documentación y supervisión: Son más complejas y necesitan una serie de permisos más específicos, así como la supervisión de un técnico o ingeniero.

• Reformas exentas: no necesitan ningún tipo de permiso ni trámite municipal. Son obras pequeñas que no conllevan mucha complejidad.

Tipos de permisos de obra. ¿Qué autorizaciones debes pedir si estás de obras?

Es importante que tengas en cuenta los tipos básicos de permisos de obras que existen:

• Obras mayores, que afectan a la estructura del edificio, y requieren un proyecto de obra firmado por un técnico profesional.
• Obras menores, son más económicas y sin afectación a la estructura básica.
• Obras mínimas, algunos ayuntamientos las conceden sin licencia, aunque requieren que se deje constancia de que se van a efectuar. No dejes para última hora estos trámites, ya que puedes iniciarlos, incluso antes de empezar la reforma.

Aspectos a tener en cuenta: horarios, ruidos, suciedad generada, posibles desperfectos

Aunque no es obligatorio, te aconsejamos que hables con los vecinos que más se vayan a ver afectados por tu reforma antes de que empiece. Infórmales de que vas a realizar obras en casa y pídeles disculpas de antemano por las molestias que éstas les puedan causar. La comunicación entre las personas es la clave para las buenas relaciones.

¿Qué horarios debes respetar cuando haces obras en casa?

Lo primero con lo que debemos contar es con el ruido que provoca cualquier reforma y lo incómodo que puede resultar para los vecinos convivir durante un tiempo con dichos ruidos.

Para evitar molestar en exceso a los propietarios, la normativa establece unas limitaciones horarias para la ejecución de obras. Cuando se realizan obras en días laborales, el horario legal se fija de 8h a 21h (si hay maquinaria pesada, el horario finaliza una hora antes, a las 20h).

Sin embargo, si es necesario realizar obras también los fines de semana, con el fin de velar por el descanso de los vecinos, la franja se reduce, limitándose a empezar a las 9.30h y finalizar a las 21.30h.

Niveles de ruido permitidos

Llega el momento de centrarnos en cómo reducir o evitar las molestias que podemos ocasionar a los vecinos con el ruido de la obra. Lo primero que debemos hacer es minorarlo siempre que sea posible y elegir, dentro de lo que nos permite la ley, el horario más adecuado.

A continuación, debemos consultar la normativa municipal sobre ruido. De forma general, por las noches a partir de las 22h, no se debe superar el umbral de los 30 decibelios y por el día, en la mayoría de las ciudades, las alteraciones acústicas no deberán superar los 55-60 decibelios.

Los niveles de ruido permitidos están regulados en las ordenanzas de protección del medio ambiente urbano. Si pese a ser cuidadosos, a algún vecino le supera esta situación, puede que recibas alguna reclamación por escrito a través del Presidente o por parte del Administrador.

No obstante, si te encuentras dentro del horario establecido y en el rango de ruido que marca la ley, ningún propietario podrá ir en tu contra.

Suciedad y escombros

Cuando nos encontramos de reformas, es inevitable levantar polvo y generar escombros. Lo que sí podemos evitar es que esto genere problemas: es conveniente proteger con cartones u otro material la entrada al portal, las paredes de las escaleras y el ascensor en el caso de que vaya a ser utilizado.

Según la legislación (las normas de salud y seguridad en esta clase de reformas están regidas por el artículo 10 del Real Decreto 1627/1997, del 24 de octubre), no se permite tirar los escombros en ningún lugar que no sea un contenedor especialmente habilitado para ello, es decir, un contenedor de escombros.

Por eso, si los depositamos en un contenedor de residuos normal o en la calle, estaremos incurriendo en una ilegalidad que puede ser denunciada.

Para acabar, informarte que la empresa de reformas ha de ser la encargada de dejar las estancias igual de limpias que las encontró. No es responsabilidad de la comunidad de vecinos limpiarlo.

Posibles desperfectos. Reparación de los daños en zonas comunes.

Una vez finalizada la reforma, si las obras han producido algún desperfecto en las zonas comunes del bloque (rellano, ascensores, portería…), el vecino está obligado a reparar los daños.

De hecho, la comunidad tiene 15 años para reclamarle estos desperfectos. Si te comunica que ha habido un desperfecto por motivo de la reforma de tu vivienda, no evites reconocer el daño. Hazte responsable de ello, tranquilizando a tus vecinos con tu interés por solventarlo cuanto antes.

Si hago reformas en mi casa, ¿me pueden denunciar por no cumplir la legislación?

Si la reforma que vas a realizar no está permitida y/o no dispones de los permisos necesarios, debes tener en cuenta que acabarás teniendo problemas.

• Si no dispones de la licencia, corres el riesgo de que tus obras acaben afectando a terceros, y de producirse un daño, deberás correr con los gastos derivados de las consecuencias.
• El Presidente de la Comunidad podría paralizar las obras, bien por iniciativa propia o bien por la denuncia de algún otro vecino. A continuación, se tomarían las medidas judiciales pertinentes para proceder a la denuncia.
• También podría intervenir el ayuntamiento actuando de oficio, avisándote que procedas al pago de la licencia de obras. Si pasado el plazo, no has regularizado la situación, se abriría un expediente sancionador y comenzarían a llegarte multas. Además, se te puede solicitar que vuelvas a dejar el inmueble a su estado inicial, corriendo por tu cuenta los gastos derivados de esta modificación.

En definitiva, no merece la pena terminar con una denuncia en la mano por falta de cumplir con las normas que dicta la ley. Se acaba ahorrando mucho tiempo y dinero haciendo las cosas bien, antes que tratando de llevarlas a cabo sin las licencias necesarias.