Preguntas frecuentes

Dudas acerca de nuestros servicios como Administradores de Fincas.

¿Realizan la presentación de impuestos?

Un buen administrador de fincas se encarga de las obligaciones fiscales de aquellas comunidades de vecinos que gestiona ante la Administración Pública, presentando las declaraciones tributarias correspondientes.

¿Qué tiempo de respuesta da a las consultas nuestra administración de fincas?

En Alora Fincas, la comunicación es uno de los pilares fundamentales. Por eso tratamos de dar respuesta lo antes posible, habitualmente en las 24 horas posteriores a la recepción del comunicado, siempre y cuando la respuesta a dicha consulta dependa de nosotros. Aún así, sabemos que esto no siempre es posible, por lo que, en estos casos, mantenemos en todo momento informado al cliente sobre el estado de su consulta.

¿Puede el administrador de una finca encargar directamente una reparación de una zona común?

Aquí es importante diferenciar las reparaciones urgentes de las que no lo son:

La ley da la posibilidad de que el administrador mande arreglar directamente un problema de carácter urgente en la finca, y luego tendrá que rendir cuentas al Presidente o en la Junta. Aún así, nosotros recomendamos que entregue siempre tres presupuestos al Presidente y que sea éste quien elija, para aumentar la transparencia y la buena gestión.

En el caso de que la reparación no sea urgente pero sí necesaria para el mantenimiento de la finca, el administrador no puede mandar a un reparador por su cuenta y riesgo, ya que la ley sólo le concede esta facultad cuando se trata de obras urgentes.

¿Cómo cambiar de administrador de tu edificio, comunidad o finca?

– Lo primero que ha de hacerse es convocar una Junta de Propietarios Extraordinaria, indicando como punto del Orden del Día: “Cese del actual Administrador de Fincas y si procede, elección de uno nuevo”.

– En caso de que el contrato suscrito entre la Comunidad de Vecinos y el Administrador de Fincas saliente siga en vigor, se deberá respetar el período de vigencia.

– En caso contrario, salvo que existan motivos objetivos que justifiquen su cancelación, se deberá indemnizar al Administrador de Fincas saliente con las mensualidades no percibidas por sus servicios hasta la finalización del contrato.

¿Se pierde la documentación previa al cambiar de administrador?

Para evitar el extravío de ningún tipo de documentación, se ha de efectuar un proceso formal de traspaso de documentación de un administrador de fincas a otro. Normalmente, este acto se produce en el despacho del administrador saliente o destituido, con lo cual se ha de concertar una cita previa para asegurarse de que todos los documentos van a estar preparados cuando vayamos a recogerlos. Una vez estén todos recopilados, se deben de entregar al presidente o persona autorizada por él mismo, para recogerlos. En el proceso de traspaso, se van entregando los documentos uno a uno con las correspondientes aclaraciones. Al final de este proceso, se firma por parte del nuevo administrador un documento con la relación de la información entregada.

¿Qué hago si tengo alguna incidencia o sugerencia relativa a la comunidad?

Para cualquier problema, avería o consulta, se pueden poner en contacto con nosotros por distintas vías:

CLIENTES de Alora Fincas

1. Por e-mail: info@alorafincas.es

2. Por Web:

A través del área privada de clientes. Si deseas entrar al perfil de tu comunidad, puedes acceder desde Aquí. Si todavía no dispones de usuario y contraseña, puedes solicitar la tuya contactando con nosotros.

3. APP: a través de tu smartphone.

4. Por teléfono: De Lunes a Viernes, en horario de oficina.

NO CLIENTES

1. Por e-mail: info@alorafincas.es

2. Por Web:

A través del formulario de contacto.

3. Por teléfono: De Lunes a Viernes, en horario de oficina.

¿Negocian con proveedores las administraciones o administradores de fincas?

Los administradores de fincas SIEMPRE negocian con los proveedores. De hecho, cuando se aprueban las cuentas anuales, revisamos los costes con el fin de planificar qué mantenimientos o suministros podrían mejorarse en precio y en qué fechas vencen dichos contratos, para así poder ofrecer los mejores servicios.

Presentamos varias opciones, y es el cliente quien decide cuál es la que más le conviene.

La comunidad de al lado, que es igual a la nuestra, paga menos comunidad ¿Por qué?

No existen dos comunidades iguales, a pesar de que los edificios sean idénticos, aunque se gestionasen exactamente igual, incluso con las mismas contrataciones y obligaciones de pago, pueden tener mayor o menor gasto dependiendo de otros factores como los gastos por consumos de luz y agua, por ejemplo, que no tienen por qué ser semejantes.

¿Se puede vender la vivienda-portería?

La vivienda portería es un elemento común y, como tal, pertenece a la Comunidad de Propietarios.

Sólo se podrá vender, si la unanimidad de los propietarios así lo decidiera en Junta de Vecinos.

Hemos decidido en una Junta modificar una zona común, pero un vecino se niega a pagar su parte de la derrama ¿Está en su derecho?

Si la reforma es necesaria para la conservación, habitabilidad o accesibilidad del inmueble, el vecino no puede negarse. En caso de que no sea necesario y haya votado en contra de dicha reforma, podrá el disidente no pagar, siempre y cuando el importe de la derrama supere en tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Hay que tener en cuenta que en servicios o instalaciones de telecomunicaciones, suministros de gas o nuevos servicios energéticos colectivos, el voto en contra exime del pago y de no recibir el servicio.

Uno de los propietarios ha pedido que se efectúen obras para mejorar la accesibilidad de una zona común. ¿Está obligada la Comunidad a llevarla a cabo?

En el caso, de que el propietario o alguna de las personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en su propiedad tengan alguna discapacidad o más de 70 años de edad, la Comunidad deberá hacer las obras, siempre y cuando sirva para garantizar la accesibilidad universal al inmueble y el importe total de las mismas (una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas) no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Ejemplo: rampas, ascensores, sillas salvaescaleras, plataformas elevadoras…

¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios?

En un inmueble en régimen de propiedad horizontal, es necesario diferenciar las que tienen que ver con los elementos privativos y las existentes respecto de los elementos comunes:

1.- Obligaciones de los propietarios respecto de los elementos privativos:
No poder modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o con ello perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

2,- Obligaciones de los propietarios respecto de los elementos comunes:
El propietario no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes habrá comunicarlo sin dilación al administrador.

Respecto de las obligaciones de los propietarios específicamente recogidas en la LPH, puedes consultarlas de manera más detallada en su artículo 9.1.

En nuestra administración de fincas queremos ayudarte, para cualquier otra duda, contacta con nosotros

¿Cuáles son los cargos de la junta de gobierno?

Los Órganos de Gobierno en una comunidad de propietarios, son aquellos órganos personales que ejecutan los acuerdos emanados desde la Junta de Propietarios.

Los cargos son:

  • Presidente
  • Vicepresidente
  • Secretario
  • Administrador

Salvo el cargo de Presidente que debe existir siempre y en todas las Comunidades, los otros
tres pueden no existir. En este caso, el Presidente asumiría dichas responsabilidades.

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¿Puedo renunciar al cargo de presidente? ¿Estoy obligado a ser presidente?

La elección será OBLIGATORIA para aquella persona que ha sido nombrada por la Junta de Propietarios.

Hay propietarios que pueden oponerse a ejercer dicho cargo por diversos motivos: por las laborales a desempeñar que implica el puesto, por motivos laborales, de enfermedad o por su avanzada edad. En estos casos y partiendo de que el nombramiento es obligatorio, el propietario designado que no quiere ser elegido, tendrá que acudir al Juzgado y exponer razonadamente los motivos de la negativa a la aceptación del cargo, solicitando su sustitución por la de otro propietario.

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¿Tengo derecho a voto en una junta de propietarios, teniendo pendiente de pago cuotas de comunidad?

No. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones pero no tendrán derecho a
voto. (Art. 15.2 LPH).

En Alora Fincas administrador de fincas colegiado en Zaragoza estamos para ayudarte, para cualquier otra duda, contacta con nosotros.

¿En una votación de una junta se pueden emitir los votos de forma secreta?

No, la LPH impide la validez del voto de forma secreta. La votación secreta no permite conocer la cuota de participación del votante, de ahí que los tribunales consideren que un acuerdo aprobado con ese tipo de votación es nulo.

En los casos en los que todos los propietarios tienen la misma cuota de participación tampoco es válido este sistema de votación, ya que no se sabría quién ha votado a favor y quién en contra, y este dato es necesario para que los que han votado en contra puedan impugnar judicialmente el acuerdo si así lo considerasen.

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¿Si en una junta de propietarios no se está de acuerdo con un acuerdo, cómo hay que actuar?

Para poder impugnar un acuerdo, primero has de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas (si se ha DEPOSITADO su importe en el Juzgado y se ha puesto a DISPOSICION de la Comunidad).

No obstante, la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios (art. 18.4 LPH).

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¿Qué acuerdos son impugnables?

  1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

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¿Qué mayoría se necesita para poder aprobar una cuestión en junta?

Unanimidad: Supuestos muy concretos, como aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad.

Mayoría de 3/5: Cuestiones que tengan por objeto:

  • La instalación o supresión de servicios comunes de interés general del edificio.
  • El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (Ej: el antiguo piso de portería o la cubierta para instalación de antenas de telefonía).
  • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
  • Realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Mayoría de 1/3: Cuestiones que tengan por objeto:

  • El establecimiento o acceso a los servicios de telecomunicación o adaptación de los existentes.
  • La instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
  • La instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Mayoría simple (la mitad + uno):

a) De propietarios

En el caso de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes, cuando se realicen para la supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación del ascensor, aunque haya que modificar los estatutos o el título constitutivo de la comunidad.

b) De presentes

Para el resto de acuerdos que no tengan un régimen específico atribuido, siendo actos de mera gestión o administración ordinarios. (Esto sólo es para juntas celebradas en segunda convocatoria, para las celebradas en primera convocatoria, se requiere la mitad más uno de propietarios y no de presentes).

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Si se compra una propiedad con deuda, ¿el nuevo propietario tiene obligación de hacerse cargo de toda la deuda pendiente?

Así es. Si no se saldan estas deudas por la parte vendedora, el nuevo propietario aparecerá como moroso hasta que estén pagadas ya que, al comprar la vivienda, también adquiere los recibos impagados. Esto conlleva, entre otras cosas, perder el derecho a voto en la Junta de propietarios.

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Un propietario que quiere comprar una propiedad, ¿cómo puede tener información fehaciente de que está o no al corriente de pago de cuotas de comunidad?

Si estás valorando adquirir una vivienda o un local, y quieres evitar posibles futuras sorpresas, debes tener en consideración la obligación del vendedor de aportar, en el acto de la firma de la escritura pública de compraventa, el llamado certificado de deuda.

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El comprador de un inmueble, ¿cómo ha de notificar que es el nuevo propietario?

Al realizarse una operación de compra-venta de un inmueble, es la parte vendedora quien tiene la obligación de comunicar los datos del nuevo comprador a la comunidad. (Art. 9.1. LPH).

Si el vendedor no hace la notificación a la Comunidad de la venta del inmueble, deberá responder en el futuro de las deudas del nuevo propietario. La comunicación ha de dirigirse al Secretario, que normalmente coincide con la figura
del administrador de fincas.

Si en un edificio hay una persona minusválida y exige que se instale ascensor o que realicen obras para la supresión de barreras arquitectónicas ¿la comunidad en su conjunto está obligada a realizar dichas obras y asumir el coste de las mismas?

En el caso, de que el propietario o alguna de las personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en su propiedad tengan alguna discapacidad o más de 70 años de edad, la Comunidad deberá hacer las obras, siempre y cuando sirva para garantizar la accesibilidad universal al inmueble y el importe total de las mismas (una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas) no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Somos administradores de fincas en Zaragoza y estamos para ayudarte, para cualquier otra duda, contacta con nosotros.

¿Cada cuánto tiempo se reúne la Junta de Propietarios?

Conforme a lo dispuesto en el art. 16 LPH: “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.

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Para que una convocatoria de una junta sea válida, ¿cuál es la mayoría de asistentes necesaria?

Para que sea válida, la convocatoria de una Junta la ha de realizar el presidente de la comunidad, y en su defecto, cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

Una vez convocada la Junta, hay que tener en cuenta que el día fijado solamente se puede celebrar en primera convocatoria si asisten, como mínimo, la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen más del 50 % de las cuotas de participación del total del inmueble, que es el quorum exigido en el art. 16.2 de la LPH.

Si la convocatoria ha previsto la celebración de la Junta en segunda convocatoria, con un mínimo de media hora de diferencia, la reunión puede tener lugar -aunque el número de asistentes sea muy pequeño, ya que la Ley no exige un mínimo determinado, salvo que acuda únicamente un propietario, en cuyo caso, lo más recomendable es suspender la Junta y convocarla nuevamente dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada (en este caso, la citación deberá notificarse con una antelación mínima de 3 días).

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Para que una convocatoria de una junta sea válida, ¿cuál es la mayoría de asistentes necesaria?

Para que sea válida, la convocatoria de una Junta la ha de realizar el presidente de la comunidad, y en su defecto, cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

Una vez convocada la Junta, hay que tener en cuenta que el día fijado solamente se puede celebrar en primera convocatoria si asisten, como mínimo, la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen más del 50 % de las cuotas de participación del total del inmueble, que es el quorum exigido en el art. 16.2 de la LPH.

Si la convocatoria ha previsto la celebración de la Junta en segunda convocatoria, con un mínimo de media hora de diferencia, la reunión puede tener lugar -aunque el número de asistentes sea muy pequeño, ya que la Ley no exige un mínimo determinado, salvo que acuda únicamente un propietario, en cuyo caso, lo más recomendable es suspender la Junta y convocarla nuevamente dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada (en este caso, la citación deberá notificarse con una antelación mínima de 3 días).

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¿Cuáles son los plazos legales para que la convocatoria a una junta de propietarios sea válida?

Con arreglo al artículo 16.3 de la LPH:

  • Para juntas ordinarias: la citación se hará, cuando menos, con seis días de antelación.
  • Para juntas extraordinarias: no hay un tiempo mínimo de convocatoria, por lo que habrá de realizarse simplemente con el que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

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¿Tiene el administrador acceso total a las cuentas de la comunidad?

Sí, el administrador de fincas es la figura en la que recae la responsabilidad de gestionar las cuentas de la comunidad y de presentarlas a los propietarios en Junta.

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¿Preparáis y presentáis los impuestos de la comunidad?

Sí. Cumplimos con las obligaciones tributarias que requieren las Comunidades de Propietarios: alquiler o venta de zonas comunes, publicidad en la fachada, subvenciones, operaciones con terceros… No debemos olvidar que dos de cada diez comunidades de propietarios en España incurren en infracciones por no estar gestionadas adecuadamente.

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¿Es necesario tener seguro comunitario de edificio si ya tenemos seguro en el hogar?

No, no es obligatorio contratar una póliza de seguros para la comunidad, sin embargo, esto puede ahorrar a la comunidad muchos problemas y quebraderos de cabeza.

Es un error no adquirir un seguro pensando que se ahorra dinero ya que, si se deben pagar desperfectos cada vez que se ocasiona un siniestro, el importe a pagar es mucho más elevado que la prima anual del seguro.

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¿Estoy obligado a pagar algo que no utilizo?

Deberás abonar tu parte, tal y como se estipula en el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. La cuantía a pagar dependerá exclusivamente del coeficiente de participación de tu inmueble, a no ser que en los estatutos de la finca se haya acordado previamente que los gastos del edificio corren por igual a cada propietario. De ser así, lo estipulado estará por encima de la ley.

Un error muy común es que suele pensarse que se paga o no se paga en función de si se usa o no un servicio o elemento común, pero no es así, sino que se paga por el simple hecho de ser propietario de una parte de la comunidad, con independencia de si se hace uso o no de las áreas o servicios comunes.

Sólo se podrá eximir del pago a un propietario si así lo dice expresamente el Título Constitutivo o los Estatutos.

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¿Si no vivo en el edificio también tengo que pagar gastos de comunidad?

Tal y como comentábamos en el anterior punto, sólo se podrá eximir del pago a un propietario si así lo dice expresamente el Título Constitutivo o los Estatutos.

No se puede eximir del pago de la comunidad a un propietario por no usar un servicio comunitario (ascensor, piscina, zona infantil, pista polideportiva, etc.), porque tenga un local cerrado, por no residir en un inmueble o porque un servicio de la comunidad no funcione de forma adecuada.

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¿Cómo podemos reclamar las cuotas impagadas de un vecino?

1) Inicialmente se ha de convocar Junta de Propietarios, en la orden del día de la convocatoria ha de incluirse la liquidación de las deudas de cada propietario con su importe.

2) Una vez realizada la Junta, y debidamente aprobada la deuda y su reclamación, se deberá enviar una notificación al deudor de la resolución acordada. (Como último recurso, si no se consiguiese realizar la notificación, puede publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad, haciendo constar la fecha y los motivos por los que se recurre a esa forma de comunicación, firma del Secretario y el visto bueno del Presidente).

3) Una vez notificada la decisión, se inicia la reclamación judicial. Para comenzar el procedimiento monitorio, la comunidad deberá realizar una solicitud al Juzgado de Primera Instancia de la localidad en la que se encuentre situado el inmueble del deudor donde deberá figurar la identidad y los domicilios conocidos del deudor así como el importe de la deuda. A la solicitud habrá que adjuntar los siguientes documentos:

  • Certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de deuda.
  • La notificación de ese acuerdo al propietario afectado, realizada cómo hemos descrito anteriormente.
  • Justificante de los gastos que el requerimiento previo de pago haya generado.

4) Respuesta del deudor. Admitida la reclamación de la deuda por el Juzgado, se le concede un plazo de 20 días hábiles al deudor para que se pronuncie al respecto.

Pueden darse las siguientes situaciones:

  • El deudor paga. El deudor abona lo que se le está reclamando poniéndolo a disposición de la Comunidad o ingresándolo en la cuenta de consignaciones y depósitos del Juzgado.
  • El deudor se opone. Puede alegar razones de fondo, como no deber lo que se le está reclamando o adeudar tan sólo una parte; o defenderse acudiendo a cuestiones formales. Aún así, se podrá solicitar el embargo preventivo de los bienes de la persona morosa, que deberá ser aprobada por el juzgado.
  • El deudor no hace nada. En estos casos, el juzgado dicta un decreto para ejecutar la deuda procediendo a embargar los bienes del deudor hasta cobrar la totalidad de la deuda.

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¿La limpieza la puede realizar un vecino de la comunidad?

Con la entrada en vigor del Real Decreto 1620/2011, en consonancia con el art.1 apartado 2 y apartado 4, se deduce que los propietarios que asumen la limpieza de la comunidad no tienen que ser contratados por la misma, puesto que dichos servicios no se prestan en el ámbito familiar y de manera retribuida, y no constituyen ninguna de las modalidades de las tareas domésticas descritas en el apartado 4.

El servicio puede ser prestado por diferentes propietarios por turnos o puede ser asumido por un único propietario, siempre que no medie remuneración, ya que en tal caso, podría existir una relación laboral ordinaria. (Siempre que exista un pago por un trabajo realizado, estamos hablando de una relación laboral y, por tanto, debe ser contemplada ante la ley).

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¿La limpieza de la comunidad la puede realizar una persona sin contrato?

No hay ningún sistema legal que permita tener a una persona física (en este caso, encargada de la limpieza), sin Seguridad Social, salvo que se contrate a una Empresa.

(Todo lo que se haga, siendo una persona física, es un fraude). La Comunidad debe tener claro que está sujeta a denuncias y sanciones y a grandes riesgos de indemnización si ocurriera un accidente en el trabajo. Aunque sea a tiempo parcial, esa persona que hace la limpieza de la finca debe estar dada de alta en la Seguridad Social.

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¿Con qué opciones cuenta la comunidad para disponer de servicio de limpieza?

  • Contratar un trabajador autónomo cuya actividad profesional sea la limpieza y facture a la comunidad de vecinos.
  • Contratar una empresa de limpieza que se encargue de todo y a la que se paga mensualmente el importe acordado. Es más, existen muchas razones por las que siempre es mejor esta última opción.

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¿Por qué unos propietarios pagan más cuota que otros?

En una comunidad de propietarios, no todos los vecinos pagan la misma cuota y esto es debido al llamado coeficiente o cuota de participación.

Nuestra cuota de comunidad se determina en función del porcentaje de propiedad que nos toque.

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¿Qué es la cuota de participación?

Se trata de un índice de copropiedad que se encuentra dentro de la Ley de Propiedad Horizontal y que establece a cada vecino el porcentaje que su/s propiedad/es (elementos privativos) representa/n respecto del total del edificio, así como respecto de las zonas y servicios comunes que posee el inmueble (elementos comunes).

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¿Cómo se calcula la cuota de participación en un inmueble?

Dentro de una comunidad de vecinos, el propietario tiene dos tipos de propiedades: su inmueble privado y las zonas comunes. Somos copropietarios de las zonas de nuestra finca que no sea una vivienda o un local.

Para calcular la cuota de participación se tienen en cuenta varios factores como los metros cuadrados de nuestra vivienda, la ubicación de la misma (si es exterior/interior, si se trata de un bajo/altura intermedia/ático…) o incluso la orientación (norte, sur, este, oeste).

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